ISO 15686-5:2008
(Main)Buildings and constructed assets - Service-life planning - Part 5: Life-cycle costing
Buildings and constructed assets - Service-life planning - Part 5: Life-cycle costing
ISO 15686-5:2008 gives guidelines for performing life cycle cost (LCC) analyses of buildings and constructed assets and their parts.
Bâtiments et biens immobiliers construits — Prévision de la durée de vie — Partie 5: Approche en coût global
L'ISO 15686-5:2008 fournit des lignes directrices relatives à l'analyse du coût global (CG) des bâtiments, des constructions et de leurs composants.
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Relations
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ISO 15686-5:2008 is a standard published by the International Organization for Standardization (ISO). Its full title is "Buildings and constructed assets - Service-life planning - Part 5: Life-cycle costing". This standard covers: ISO 15686-5:2008 gives guidelines for performing life cycle cost (LCC) analyses of buildings and constructed assets and their parts.
ISO 15686-5:2008 gives guidelines for performing life cycle cost (LCC) analyses of buildings and constructed assets and their parts.
ISO 15686-5:2008 is classified under the following ICS (International Classification for Standards) categories: 91.040.01 - Buildings in general. The ICS classification helps identify the subject area and facilitates finding related standards.
ISO 15686-5:2008 has the following relationships with other standards: It is inter standard links to ISO/TS 17969:2015, ISO 15686-5:2017. Understanding these relationships helps ensure you are using the most current and applicable version of the standard.
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Standards Content (Sample)
INTERNATIONAL ISO
STANDARD 15686-5
First edition
2008-06-15
Buildings and constructed assets —
Service-life planning —
Part 5:
Life-cycle costing
Bâtiments et biens immobiliers construits — Prévision de la durée de
vie —
Partie 5: Approche en coût global
Reference number
©
ISO 2008
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Published in Switzerland
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Contents Page
Foreword. v
Introduction . vi
1 Scope . 1
2 Normative references . 1
3 Terms, definitions and abbreviations. 1
3.1 Costs . 1
3.2 Analysis/measures . 3
3.3 Elements of calculation. 4
3.4 Other terms. 5
4 Principles of life-cycle costing . 5
4.1 Purpose and scope of life-cycle costing. 5
4.2 Costs to include in LCC analysis . 5
4.3 Typical analysis at different stages of the life cycle . 8
4.4 Analysis based on client requirements and the intended use of the results. 9
4.5 Data for analysis at different stages of the project life cycle. 14
4.6 Cost variables . 15
4.7 Calculating cost variables and the form of future costs analysis . 15
4.8 Discounting costs to present values. 15
4.9 Approval and validation . 16
4.10 Reporting LCC analysis . 16
5 Setting the scope for LCC analysis . 16
5.1 Relevance and importance of setting parameters for the use of life-cycle costing. 16
5.2 Service life, life cycle and design life . 17
5.3 Period of analysis . 17
5.4 Cost variables . 18
6 WLC variables used in some investment option appraisals. 22
6.1 General. 22
6.2 Externalities. 22
6.3 Environmental cost impacts. 22
6.4 Social costs and benefits. 23
6.5 Sustainable construction. 23
6.6 Intangibles — Impact on business reputation, functional efficiency, etc. 23
6.7 Future income streams . 24
6.8 Financing costs. 24
7 Decision variables — Basis of calculating costs . 24
7.1 Real costs . 24
7.2 Nominal costs . 25
7.3 Discounted costs. 25
7.4 Present value. 25
8 Uncertainty and risks . 26
8.1 General. 26
8.2 Identification of the causes of uncertainty and risks. 26
8.3 Monte Carlo analysis and confidence modelling . 27
8.4 Sensitivity analysis and modelling the effects of changing key assumptions . 28
9 Reporting . 28
9.1 LCC analysis — Presenting the results and supporting information . 28
9.2 Reporting costs. 29
9.3 Approvals and audit trail . 30
Annex A (informative) Worked examples — Analysis techniques used in LCC . 31
Annex B (informative) Measures of comparison in WLC/LCC . 34
Annex C (informative) Demonstrating sensitivity analysis . 36
Annex D (informative) Graphical representation of LCC analysis. 37
Annex E (informative) Example of levels of cost analysis . 39
Bibliography . 40
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Foreword
ISO (the International Organization for Standardization) is a worldwide federation of national standards bodies
(ISO member bodies). The work of preparing International Standards is normally carried out through ISO
technical committees. Each member body interested in a subject for which a technical committee has been
established has the right to be represented on that committee. International organizations, governmental and
non-governmental, in liaison with ISO, also take part in the work. ISO collaborates closely with the
International Electrotechnical Commission (IEC) on all matters of electrotechnical standardization.
International Standards are drafted in accordance with the rules given in the ISO/IEC Directives, Part 2.
The main task of technical committees is to prepare International Standards. Draft International Standards
adopted by the technical committees are circulated to the member bodies for voting. Publication as an
International Standard requires approval by at least 75 % of the member bodies casting a vote.
Attention is drawn to the possibility that some of the elements of this document may be the subject of patent
rights. ISO shall not be held responsible for identifying any or all such patent rights.
ISO 15686-5 was prepared by Technical Committee ISO/TC 59, Building construction, Subcommittee SC 14,
Design life.
ISO 15686 consists of the following parts, under the general title Buildings and constructed assets — Service-
life planning:
⎯ Part 1: General principles
⎯ Part 2: Service life prediction procedures
⎯ Part 3: Performance audits and reviews
⎯ Part 5: Life-cycle costing
⎯ Part 6: Procedures for considering environmental impacts
⎯ Part 7: Performance evaluation for feedback of service life data from practice
⎯ Part 8: Reference service life and service-life estimation
The following parts are in preparation:
⎯ Part 9: Guidance on assessment of service-life data
⎯ Part 10: Levels of functional requirements and levels of serviceability — Principles, measurement and use
Introduction
0.1 Objectives
The key objectives of this part of ISO 15686 are to
⎯ establish clear terminology and a common methodology for life-cycle costing (LCC),
⎯ enable the practical use of LCC so that it becomes widely used in the construction industry,
⎯ enable the application of LCC techniques and methodology for a wide range of procurement methods,
⎯ help to improve decision making and evaluation processes at relevant stages of any project,
⎯ address concerns over uncertainties and risks and improve the confidence in LCC forecasting,
⎯ make the LCC and the underlying assumptions more transparent and robust,
⎯ set out the guiding principles, instructions, definitions for different forms of LCC and reporting,
⎯ provide the framework for consistent LCC predictions and performance assessment, which facilitates
more robust levels of comparative analysis and cost benchmarking,
⎯ provide a common basis for setting LCC targets during design and construction, against which actual cost
performance can be tracked and assessed over the asset life span,
⎯ provide guidance on when to undertake LCC, to what level and what cost headings are appropriate for
consideration,
⎯ help unlock the real value of effectively doing LCC in construction by using service-life planning,
⎯ clarify the differences between life-cycle costing and whole-life costing (WLC),
⎯ provide a generic menu of costs for LCC/WLC compatible with and customizable for specific national or
international cost codes and data-structure conventions,
⎯ provide cross-references to guidance on associated activities within the other parts of ISO 15686.
0.2 Life-cycle costing, service-life planning and other performance requirements
Life-cycle costing is a valuable technique that is used for predicting and assessing the cost performance of
constructed assets. Life-cycle costing is one form of analysis for determining whether a project meets the
client's performance requirements. Analyses can necessitate the use of other parts of ISO 15686 and current
economic data from clients and the construction industry (see Figure 1). It should be possible to use this part
of ISO 15686 without extensive reference to other parts, although a number of the terms and techniques
described are covered in more detail in the other parts. Where applicable, this is referenced in the text. The
other parts of ISO 15686 that are most relevant for life-cycle costing are ISO 15686-1, ISO 15686-3 and
ISO 15686-6.
vi © ISO 2008 – All rights reserved
Figure 1 — Performance requirements in the context of the project life cycle
The Bibliography includes some informative national standards and guidance that provide more detail on
aspects such as levels of cost analysis, examples of analysis and application of the principles for practical
projects.
0.3 Who can use this part of ISO 15686?
The provisions of this part of ISO 15686 are intended primarily for
⎯ procurers of constructed assets, with an interest in long-term ownership; these may be public or private,
or lessees with a reasonably long period of interest in the property and/or responsibility for maintenance
and/or operational costs,
⎯ designers,
⎯ constructors and their specialist suppliers of materials and components,
⎯ facility operators (to help them input more effectively into the design process),
⎯ cost consultants and other specialists.
The provisions in this part of ISO 15686 are particularly relevant to public clients, where the lack of any
projected income from some constructed assets can make traditional investment appraisals more challenging.
They are also relevant to the work of specialists providing information on service life and on environmental
performance.
The period of interest of the client and the contractual responsibilities/liabilities for meeting costs tend to
determine the requirements for life-cycle costing.
Life-cycle costing is relevant at portfolio/estate management, constructed asset and facility management
levels, primarily to inform decision making and for comparing alternatives. Life-cycle costing allows consistent
comparisons to be performed between alternatives with different cash flows and different time frames. The
analysis takes into account relevant factors from throughout the service life, with regard to the client’s
specified brief and the project-specific service-life performance requirements.
viii © ISO 2008 – All rights reserved
INTERNATIONAL STANDARD ISO 15686-5:2008(E)
Buildings and constructed assets — Service-life planning —
Part 5:
Life-cycle costing
1 Scope
This part of ISO 15686 gives guidelines for performing life-cycle cost (LCC) analyses of buildings and
constructed assets and their parts.
NOTE 1 Life-cycle costing takes into account cost or cash flows, i.e. relevant costs (and income and externalities if
included in the agreed scope) arising from acquisition through operation to disposal.
NOTE 2 Life-cycle costing typically includes a comparison between options or an estimate of future costs at portfolio,
project or component level. Life-cycle costing is performed over an agreed period of analysis. It is advisable to make clear
whether the analysis is for only part or for the entire life cycle of the constructed asset.
2 Normative references
The following referenced documents are indispensable for the application of this document. For dated
references, only the edition cited applies. For undated references, the latest edition of the referenced
document (including any amendments) applies.
ISO 6707-1, Building and civil engineering — Vocabulary — Part 1: General terms
3 Terms, definitions and abbreviations
For the purposes of this document, the terms and definitions given in ISO 6707-1 and the following apply.
3.1 Costs
3.1.1
acquisition cost
all costs included in acquiring an asset by purchase/lease or construction procurement route, excluding costs
during the occupation and use or end-of-life phases of the life cycle of the constructed asset
3.1.2
capital cost
initial construction costs and costs of initial adaptation where these are treated as capital expenditure
NOTE The capital cost may be identical to the acquisition cost if initial adaptation costs are not included.
3.1.3
discounted cost
resulting cost when the real cost is discounted by the real discount rate or when the nominal cost is
discounted by the nominal discount rate
3.1.4
disposal cost
costs associated with disposal of the asset at the end of its life cycle, including taking account of any asset
transfer obligations
NOTE 1 Asset transfer obligations could include bringing the assets up to a predefined condition.
NOTE 2 Income from selling the asset is part of WLC, where the residual value of the building components, materials
and appliances can be included.
3.1.5
end-of-life cost
net cost or fee for disposing of an asset at the end of its service life or interest period, including costs resulting
from decommissioning, deconstruction and demolition of a building; recycling, making environmentally safe
and recovery and disposal of components and materials and transport and regulatory costs
3.1.6
external costs
costs associated with an asset that are not necessarily reflected in the transaction costs between provider and
consumer and that, collectively, are referred to as externalities
NOTE These costs may include business staffing, productivity and user costs; these can be taken into account in a
LCC analysis but should be explicitly identified.
3.1.7
life-cycle cost
LCC
cost of an asset or its parts throughout its life cycle, while fulfilling the performance requirements
3.1.8
life-cycle costing
methodology for systematic economic evaluation of life-cycle costs over a period of analysis, as defined in the
agreed scope
NOTE Life-cycle costing can address a period of analysis that covers the entire life cycle or (a) selected stage(s) or
periods of interest thereof.
3.1.9
maintenance cost
total of necessarily incurred labour, material and other related costs incurred to retain a building or its parts in
a state in which it can perform its required functions
NOTE Maintenance includes conducting corrective, responsive and preventative maintenance on constructed assets,
or their parts, and includes all associated management, cleaning, servicing, repainting, repairing and replacing of parts
where needed to allow the constructed asset to be used for its intended purposes.
3.1.10
nominal cost
expected price that will be paid when a cost is due to be paid, including estimated changes in price due to, for
example, forecast change in efficiency, inflation or deflation and technology
3.1.11
operation cost
costs incurred in running and managing the facility or built environment, including administration support
services
NOTE Operation costs could include rent, rates, insurances, energy and other environmental/regulatory inspection
costs, local taxes and charges.
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3.1.12
real cost
cost expressed as a value at the base date, including estimated changes in price due to forecast changes in
efficiency and technology, but excluding general price inflation or deflation
3.1.13
sunk costs
costs of goods and services already incurred and/or irrevocably committed
NOTE These are ignored in an appraisal. The opportunity costs of obtaining or continuing to tie up capital are,
however, included in WLC analysis and the opportunity costs of using assets can be dealt with as costs in LCC analysis.
3.1.14
whole-life cost
WLC
all significant and relevant initial and future costs and benefits of an asset, throughout its life cycle, while
fulfilling the performance requirements
3.1.15
whole-life costing
methodology for systematic economic consideration of all whole-life costs and benefits over a period of
analysis, as defined in the agreed scope
NOTE 1 The projected costs or benefits may include external costs (including, for example, finance, business costs,
income from land sale, user costs).
NOTE 2 Whole-life costing can address a period of analysis that covers the entire life cycle or (a) selected stage(s) or
periods of interest thereof.
NOTE 3 This definition should be contrasted with that for life-cycle costing.
3.2 Analysis/measures
3.2.1
life-cycle assessment
LCA
method of measuring and evaluating the environmental impacts associated with a product, system or activity,
by describing and assessing the energy and materials used and released to the environment over the life
cycle
3.2.2
net present value
NPV
sum of the discounted future cash flows
NOTE 1 Where only costs are included, this can be termed net present cost (3.2.3).
NOTE 2 This is the standard criterion for deciding whether an option can be justified on economic principles, but other
techniques are also used as described in Annex B.
3.2.3
net present cost
NPC
sum of the discounted future costs
3.2.4
present-day value
PDV
monies accruing in the future which have been discounted to account for the fact that they are worth less at
the time of calculation
3.2.5
sensitivity analysis
test of the outcome of an analysis by altering one or more parameters from initial value(s)
3.3 Elements of calculation
3.3.1
discount rate
factor or rate reflecting the time value of money that is used to convert cash flows occurring at different times
to a common time
NOTE This can be used to convert future values to present-day values and vice versa.
3.3.2
escalation rate
positive or negative factor or rate reflecting an estimate of differential increase/decrease in the general price
level for a particular commodity, or group of commodities, or resource
NOTE An escalation rate is derived by tracking the change in price over time of a single commodity, group or
commodities or resource, which might or might not be one of the items in the typical “basket” of goods that is used to
derive a general inflation/deflation factor.
3.3.3
inflation/deflation
sustained increase/decrease in the general price level
NOTE Inflation/deflation can be measured monthly, quarterly or annually against a known index.
3.3.4
life cycle
consecutive and interlinked stages of the object under consideration
NOTE 1 The life cycle comprises all stages from construction, operation and maintenance to end-of-life, including
decommissioning, deconstruction and disposal.
NOTE 2 Adapted from the definition of life cycle contained in ISO 14040.
3.3.5
nominal discount rate
factor or rate used to relate present and future money values in comparable terms taking into account the
general inflation/deflation rate
3.3.6
period of analysis
period of time over which life-cycle costs or whole-life costs are analysed
NOTE The period of analysis is determined by the client.
3.3.7
real discount rate
factor or rate used to relate present and future money values in comparable terms, not taking into account the
general or specific inflation in the cost of a particular asset under consideration
3.3.8
residual value
value assigned to an asset at the end of the period of analysis
4 © ISO 2008 – All rights reserved
3.4 Other terms
3.4.1
asset
whole building or structure, system or a component or part
3.4.2
externality
quantifiable cost or benefit that occurs when the actions of organizations and individuals have an effect on
people other than themselves
EXAMPLES Non-construction costs, income and wider social and business costs.
NOTE Externalities are positive if their effects are benefits to other people and negative, or external costs, if the
external effects are costs on other people. There may be external costs and benefits from both production and
consumption. Adding the externality to the private cost/benefit gives the total social cost or benefit.
3.4.3
intangible
quantifiable cost and benefit that have been allocated monetary values for calculation purposes
3.4.4
risk
likelihood of the occurrence of an event or failure and the consequences or impact of that event or failure
3.4.5
time value of money
measurement of the difference between future monies and the present-day value of monies
3.4.6
uncertainty
lack of certain, deterministic values for the variable inputs used in an LCC analysis of an asset
4 Principles of life-cycle costing
4.1 Purpose and scope of life-cycle costing
The purpose of life-cycle costing should be to quantify the life-cycle cost (LCC) for input into a decision-
making or evaluation process, and should usually also include inputs from other evaluations (e.g.
environmental assessment, design assessment, safety assessment, functionality assessment, regulatory
compliance assessment). The quantification should be to the level of detail that is required for key project
stages. The scope of costs included/excluded from an LCC analysis should be defined and agreed with the
client at the outset.
4.2 Costs to include in LCC analysis
4.2.1 Defining scope of costs included in the analysis
LCC analysis should cover a defined list of costs over the physical, technical, economic or functional life of a
constructed asset, over a defined period of analysis. Life-cycle costing should also be influenced by non-
construction costs and wider occupancy costs, as well as local, national or international policies, allowances,
taxes, etc. LCC analysis may include allowances for foreseeable changes, such as future occupancy levels or
changing legislative or regulatory parameters. LCC analysis may also form part of a strategic review of
procurement routes or objectives (such as enhancing sustainability or improving functionality).
Practice can vary between users as to whether only costs borne by the customer for the analysis (typically the
construction client) are taken into account, or whether customer/societal, etc. costs are also included.
NOTE 1 Where the user and the construction client are different parties (e.g. in social housing), it can be required to
take these external costs into account.
NOTE 2 The definitions of the terms “intangible” (3.4.3) and “externality” (3.4.2) have been formulated to describe the
wider costs. The former are monetarized aspects which have some (often indirect) economic impact on the client
organization. The latter are external to the client organization. It is necessary that both be clearly identified as such in any
analysis. This issue is dealt with in more detail in Clause 7.
Figure 2 indicates graphically the costs that should be included in life-cycle costing and those wider costs and
incomes that should be referred to as whole-life costs.
Figure 2 — WLC and LCC elements
The LCC analysis should consider all basic elements, such as the structure, envelope, services and finishes,
fixtures and fittings, and the same cost issues for all options appraised.
4.2.2 Classification of costs
Figure 3 describes a generic cost classification that may be used to help define the specific scope of the
analysis, providing a structured basis for comparative analysis that is intended to accommodate local
practices.
NOTE 1 It is not necessary for every item included in the figure to be considered, and some additional costs can be
required for certain projects. The intention is that more detailed guidance and cost structures applicable to national
conditions are used to develop the cost plans, which can then be mapped to this structure.
6 © ISO 2008 – All rights reserved
Figure 3 — Typical scope of costs (to select some, or all, for LCC analysis)
Costs should generally be placed by category; minor deviations due to restrictions of national coding should
be stated. In some countries, it can be difficult to subdivide costs into cost groups. In these cases, groups may
be combined for analysis purposes.
Cleaning may be categorized under “maintenance” (as defined in this part of ISO 15686) or under “operation”,
in which case it should be noted as such.
Land costs within non-construction costs may include initial costs, such as soil improvement techniques or
provision of infrastructure to allow development of the site.
NOTE 2 These costs are for enabling works, and while they can incur a cost to the client for the LCC analysis, they are
rarely included in the analysis of construction costs, as they tend to occur in advance of the main construction works, and
can incur costs to different landowners. Also, they can be sunk costs by the time the LCC analysis is commissioned. If the
client for the analysis requires that enabling works costs be included, it is necessary that this be noted in reporting.
The LCC analysis should clearly include a scoping section that indicates which costs are within the boundary
conditions (system and/or constructed asset) and any parts of the life-cycle costing that have been excluded.
The end of the service life of the constructed asset might or might not be included in the “end-of-life costs” of
the building-life cycle.
4.3 Typical analysis at different stages of the life cycle
Typically, LCC analysis may be used during the following four key stages of the life cycle of any constructed
asset:
a) project investment and planning; WLC/LCC strategic options analyses; preconstruction;
b) design and construction; LCC during construction, at scheme, functional, system and detailed component
levels;
c) during occupation; LCC during occupation (cost-in-use); post-construction;
d) disposal; LCC at end-of-life/end-of-interest.
Figure 4 indicates the typical use of LCC analysis at distinct stages during the whole-life cycle, and the cost
elements that should be included at each stage.
8 © ISO 2008 – All rights reserved
Figure 4 — Analysis at different stages of the life cycle
4.4 Analysis based on client requirements and the intended use of the results
4.4.1 Scope based on client requirements
The client's brief should define the objectives for the scope of the LCC analysis and the intended use of the
results.
NOTE 1 The different decisions informed by LCC analysis are described in 4.4.2.
When the life-cycle costing involves an economic comparison of different options, they should meet all the
functional, operational, maintenance and other performance (including aesthetic) requirements set by the
client, and also take account of all known regulatory requirements over the period of analysis, as specifically
defined and set out in the client’s requirements brief.
NOTE 2 Increasingly, client’s life-cycle costing briefs require more than a static analysis of two or more fixed options.
Earlier LCC analysis combined with other decision-support techniques can substantially influence design
solutions, component specifications and/or contractual procurement routes adopted for new projects and
strategic asset management.
NOTE 3 Decision-support techniques can include risk management; value management/engineering; operational cost
and performance modelling.
NOTE 4 Strategic asset management can include capital-investment planning; maintenance strategies; outsourcing;
demonstrating sustainability and reducing environmental impact; enhancing the functional performance of facilities;
providing more flexible solutions in terms of space planning/functional capacity.
The client requirements may be revised and clarified through the project life cycle. Various briefing documents
may be produced at different stages, and the requirements identified can be relevant to any stage of the life
cycle, as indicated in Figure 5.
Figure 5 — Client requirements through the project life cycle
4.4.2 Decisions informed by LCC analysis
Figure 6 indicates the different levels of LCC analysis (strategic, system level and detailed level) that can
occur at different stages of the life cycle. LCC analysis may be used for new assets or major refurbishments
and planning the future use of existing assets. LCC analysis may be applied to a complete asset or to a
specific assembly, component or system such as plant, road surface or a roofing assembly.
The LCC for a complete building or structure should be built up from the sum of the independent parts plus the
interaction between them and the consequential costs, if any.
Typical decisions informed by LCC analysis can include
a) evaluation of different investment scenarios (e.g. to adapt and redevelop an existing facility, or to provide
a totally new facility) at the investment planning stage,
10 © ISO 2008 – All rights reserved
b) choices between alternative designs for the whole or part of a constructed asset (asset, system or
detailed element level LCC analysis) during the design and construction stage,
c) choices among alternative components, all of which have acceptable performance (component-level LCC
analysis) during the construction or in-use stages,
d) comparison and/or benchmarking analysis of previous decisions, which may be at the level of individual
cost headings (e.g. energy costs, cleaning costs) or at a strategic level (e.g. open plan versus cellular
office accommodation),
e) estimation of future costs for budgetary purposes or for the evaluation of the acceptability of an option on
the basis of cost of ownership.
NOTE Such decisions, especially those placed in a strategic (organizational) framework, can create added value for
the asset and help to identify the most cost-effective operations and maintenance regime.
Figure 6 — Different levels of analysis at different stages of the life cycle
4.4.3 Strategic level project planning — Evaluation of alternative strategic options
This phase can include many individual activities relating to carrying out strategic-level option appraisals for
the specific acquisition of a capital asset (acquire or construct), including the following:
a) definition of the requirements for a constructed asset, in terms of functional and performance
requirements;
b) set design life and the level and period of analysis covered by the LCC analysis;
c) client priorities (e.g. required rate of return on capital investment and hand-back obligations);
d) preliminary design concepts and related life-cycle costing assumptions on specifications or service-life
plans;
e) acquisition route (including construction/fit-out and commissioning and/or by purchase/lease);
f) purchase (including essential commissioning and taking into account income from the sale of the existing
asset);
g) cost-of-ownership considerations (including or not the costs for the end-of-life/disposal of the asset);
h) other non-construction costs (as applicable for investment-decision-making purposes).
Each strategic option should have a separate life-cycle costing. Broad assumptions may be made at this stage
for key variables and may include assumptions about future requirements (such as future accommodation
needs), and about variables in the cost calculation (such as costs of energy and choice of applied discount
rates). Technical assumptions may also be made about the data included in calculations (such as timing of
cost flows and service life of components). All assumptions should be noted in the report of the analysis.
NOTE Guidance on these issues is included in ISO 15686-1, which describes a process of planning the service life of
the asset going beyond simple comparisons between alternative solutions.
4.4.4 System and detailed decision level — Integrating life-cycle costing into design appraisals
Figure 7 provides an indication of the scope for LCC savings that can be made during the project life-cycle
phases.
NOTE 1 The planning and design phase offers the greatest potential to influence the post-construction life-cycle cost,
since the opportunity to influence the design and construction options becomes increasingly limited as the acquisition
phase proceeds beyond the commitment to invest in purchase or construction of the asset. Up to 80 % of the operation,
maintenance and replacement costs of a building can be influenced in the first 20 % of the design process.
Figure 7 — Scope to influence LCC savings over time
12 © ISO 2008 – All rights reserved
Decisions, data feedback and continual monitoring and optimization of LCC should continue through the
service life of the facility.
The original life-cycle costing assumptions should be reviewed and progressively refined or replaced by better
analysis of quantities, costs and predicted performance of alternative components, materials and services as
the design detail develops. Assumptions about the basis of calculation (such as the period of analysis and the
discount rate to be applied) should also be confirmed during this phase of the analysis.
NOTE 2 As the design is developed, the LCC plan is estimated from the capital and operational cost plans, based on
the level of information available.
The LCC analyses should be developed concurrently with the design and should be continuously related back
to the initial plan, with any conflicts highlighted and resolved as applicable. Progressively, reliance on historic
costs should be replaced by confidence in predicted costs for the project under review.
4.4.5 Service-life planning — LCC plans
The LCC plan should be developed from the construction information and updated during the construction
phase to establish the LCC plan for the operation period.
The performance and costs of the completed construction should be monitored and can highlight deviations
from the cost predictions; consequences of changes to the operating and maintenance regimes; increases in
running costs that can be as a result of client adaptations; over-cautious or optimistic predictions or time
estimates.
The LCC plan should include documentation of the reliability and durability information, maintenance plans,
the estimated life cycle for major repairs, and the replacement of the components and building services. The
plan should also include sufficient detail to allow monitoring of costs and timing of work. The completed
construction project should be supported by manuals setting out the information on operational, maintenance
and life-cycle repairs, and replacement/end-of-life disposal procedures. The timing of activities during the
operation and maintenance phase activities should be forecast and agreed in the form of a schedule.
NOTE 1 See ISO 15686-1 and ISO 15686-2 for guidance on estimating and predicting the service life of components.
NOTE 2 See ISO 15686-3 for further details on documentation to accompany service-life planning.
The level of operation and maintenance activities should be included in the LCC analysis, as they can shorten
or lengthen the service life.
NOTE 3 The operation and maintenance phases are usually the longest in the life cycle of constructed assets, but
these phases are often neglected. The separately identifiable costs associated with operations and maintenance often
occur repeatedly. They are likely to represent a large share of the total LCC of the constructed asset and often detailed
analysis of major cost headings is necessary (e.g. to achieve an acceptable balance between capital and the operation
and maintenance and replacement/end-of-life costs or to limit unacceptable risks of failure in use).
4.4.6 Major repairs, replacements and adaptations
The cost of planned major repairs, replacements and adaptations should be included in the LCC plan, even
though the plan can require revision when the activities actually occur.
NOTE Major repairs, replacement (and adaptation if required) are essentially a partial repeat of the activities in the
design and construction phases, but at a different point in the life cycle of the constructed asset. The operation and
maintenance phase then begins again with different starting characteristics.
A new LCC analysis should be prepared if a major refurbishment or replacement is needed during the
operation phase. The decision to undertake refurbishment should include assessment of the revised residual
life of the constructed asset and whether the original design life estimates remain valid when set against
achieved service lives and any changed requirements by the occupier/client.
4.4.7 End-of-life
The LCC analysis should indicate the costs that are included for the end-of-life phase of the life cycle.
Demolition can occur before or after disposal and it should be clear whether the costs are included in the
analysis.
NOTE 1 The end-of-life stage can include inspections prior to disposal and can require demolition, preparation for
recycling and/or re-use and/or disposal as waste.
NOTE 2 Disposal can result in an income rather than a cost if the constructed asset or its parts have further potential
use. Income can be considered, if required, in the WLC analysis.
4.5 Data for analysis at different stages of the project life cycle
4.5.1 General
Life-cycle costing can be carried out at a coarse level using industry-average or benchmark figures for that
type of construction (these are sometimes termed “parametric estimates”) or at a detailed level on the basi
...
NORME ISO
INTERNATIONALE 15686-5
Première édition
2008-06-15
Bâtiments et biens immobiliers
construits — Prévision de la durée de
vie —
Partie 5:
Approche en coût global
Buildings and constructed assets — Service-life planning —
Part 5: Life-cycle costing
Numéro de référence
©
ISO 2008
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Web www.iso.org
Publié en Suisse
ii © ISO 2008 – Tous droits réservés
Sommaire Page
Avant-propos. v
Introduction . vi
1 Domaine d'application. 1
2 Références normatives . 1
3 Termes et définitions. 1
3.1 Coûts. 1
3.2 Analyse/mesures . 3
3.3 Éléments de calcul. 4
3.4 Autres termes. 5
4 Principes de l'approche en coût global. 5
4.1 Objectif et champ d'application de l'approche en coût global. 5
4.2 Coûts devant être inclus dans l'analyse du coût global. 6
4.3 Analyse type à différentes phases du cycle de vie . 7
4.4 Analyse fondée sur les exigences du maître d'ouvrage et l'utilisation normale des
résultats . 9
4.5 Données d'analyse à différentes phases du cycle de vie du projet . 14
4.6 Facteurs de coûts . 15
4.7 Calcul des facteurs de coûts et forme de l'analyse des coûts futurs . 16
4.8 Actualisation des coûts en valeurs actualisées . 16
4.9 Approbation et validation . 16
4.10 Rapport d'analyse CG . 17
5 Définition du champ d'application de l'analyse CG . 17
5.1 Pertinence et importance de la définition des paramètres pour l'emploi de l'analyse CG . 17
5.2 Durée de service, cycle de vie et durée de vie prévue lors de la conception . 18
5.3 Période d'analyse. 18
5.4 Facteurs de coûts . 19
6 Paramètres CGÉ utilisés dans certaines évaluations de l'option d'investissement . 23
6.1 Généralités . 23
6.2 Externalités. 23
6.3 Impacts en termes de coûts environnementaux . 24
6.4 Coûts et avantages sociaux . 24
6.5 Construction durable. 24
6.6 Facteurs intangibles — Impact sur l'image de l'entreprise, efficience de fonctionnement,
etc. 25
6.7 Flux de revenus futurs . 25
6.8 Coûts financiers. 26
7 Variables de décision — Base de calcul des coûts . 26
7.1 Coûts en valeur constante. 26
7.2 Coûts en valeur courante. 26
7.3 Coûts actualisés . 26
7.4 Valeur actualisée. 27
8 Incertitude et risques. 28
8.1 Généralités . 28
8.2 Identification des causes d'incertitude et de risque . 28
8.3 Analyse de Monte Carlo et modélisation de la confiance . 29
8.4 Analyse de sensibilité et modélisation des effets de la modification des hypothèses
fondamentales. 29
9 Rapport. 30
9.1 Analyse du calcul du coût global — Présentation des résultats et des données du
contexte. 30
9.2 Présentation des coûts. 31
9.3 Démarche d'approbation et d'audit. 32
Annexe A (informative) Études de cas — Techniques d'analyse utilisées pour l'analyse CG. 33
Annexe B (informative) Mesures de comparaison CGÉ/CG. 36
Annexe C (informative) Démonstration de l'analyse de sensibilité. 38
Annexe D (informative) Représentation graphique de l'analyse CG. 39
Annexe E (informative) Exemple de niveaux existants d'analyse des coûts . 41
Bibliographie . 42
iv © ISO 2008 – Tous droits réservés
Avant-propos
L'ISO (Organisation internationale de normalisation) est une fédération mondiale d'organismes nationaux de
normalisation (comités membres de l'ISO). L'élaboration des Normes internationales est en général confiée
aux comités techniques de l'ISO. Chaque comité membre intéressé par une étude a le droit de faire partie du
comité technique créé à cet effet. Les organisations internationales, gouvernementales et non
gouvernementales, en liaison avec l'ISO participent également aux travaux. L'ISO collabore étroitement avec
la Commission électrotechnique internationale (CEI) en ce qui concerne la normalisation électrotechnique.
Les Normes internationales sont rédigées conformément aux règles données dans les Directives ISO/CEI,
Partie 2.
La tâche principale des comités techniques est d'élaborer les Normes internationales. Les projets de Normes
internationales adoptés par les comités techniques sont soumis aux comités membres pour vote. Leur
publication comme Normes internationales requiert l'approbation de 75 % au moins des comités membres
votants.
L'attention est appelée sur le fait que certains des éléments du présent document peuvent faire l'objet de
droits de propriété intellectuelle ou de droits analogues. L'ISO ne saurait être tenue pour responsable de ne
pas avoir identifié de tels droits de propriété et averti de leur existence.
L'ISO 15686-5 a été élaborée par le comité technique ISO/TC 59, Construction immobilière, sous-comité
SC 14, Durée de vie prévue lors de la conception.
L'ISO 15686 comprend les parties suivantes, présentées sous le titre général Bâtiments et biens immobiliers
construits — Prévision de la durée de vie:
⎯ Partie 1: Principes généraux
⎯ Partie 2: Procédures pour la prévision de la durée de vie
⎯ Partie 3: Audits et revues des performances
⎯ Partie 5: Approche en coût global
⎯ Partie 6: Procédés pour la considération d'effets sur l'environnement
⎯ Partie 7: Évaluation de la performance de l'information en retour relative à la durée de vie, issue de la
pratique
⎯ Partie 8: Durée de vie documentée et estimation de la durée de vie
Les parties suivantes sont en préparation:
⎯ Partie 9: Lignes directices pour l'évaluation des données de durée de vie
⎯ Partie 10: Principes, mesurages et utilisation des niveaux d'exigences fonctionnelles et des niveaux
d'aptitude au service
Introduction
0.1 Objectifs
Les objectifs principaux de la présente partie de l'ISO 15686 consistent à
⎯ établir une terminologie claire et une méthodologie partagée pour l'approche en coût global (CG),
⎯ permettre l'approche opérationnelle en coût global de sorte que celui-ci soit utilisé à grande échelle dans
l'industrie de la construction,
⎯ permettre l'application de techniques et d'une méthodologie CG pour une large gamme de marchés,
⎯ faciliter l'amélioration des processus de prise de décisions et d'évaluation, aux phases appropriées de
tout projet,
⎯ répondre aux préoccupations afférentes aux incertitudes et aux risques, afin d'améliorer la confiance
portée à la prévision du CG,
⎯ rendre le CG et les hypothèses fondamentales davantage transparents et fiables,
⎯ fixer les principes d'orientation, les instructions, les définitions applicables aux formes et aux rapports de
CG,
⎯ fournir le cadre pour des estimations du CG et une évaluation de performance, ce qui facilitera
l'établissement de niveaux plus solides d'analyse comparative et de comparaison des coûts,
⎯ fournir une base commune de définition d'objectifs en matière de calcul du coût global au cours des
phases de conception et de construction, par rapport auxquels les performances économiques réelles
peuvent être suivies et évaluées pendant toute la durée de vie du bien immobilier,
⎯ proposer des lignes directrices concernant la période et le périmètre à prendre en compte pour le calcul
du coût global,
⎯ aider à expliciter la valeur réelle d'une approche efficace en coût global dans la construction par la
prévision de la durée de vie,
⎯ clarifier les différences entre le calcul du coût global et le coût global étendu (CGÉ),
⎯ fournir une liste générique des coûts pour CG/CGÉ, qui soit compatible et adaptable aux codes de coûts
nationaux ou internationaux spécifiques, ainsi qu'aux conventions en matière de structure des données,
et
⎯ fournir des références croisées de recommandation concernant les activités associées définies dans les
autres parties de l'ISO 15686.
vi © ISO 2008 – Tous droits réservés
0.2 Calcul du coût global, prévision de la durée de vie et autres exigences de performance
L'approche en coût global (CG) est une technique adaptée qui permet de prévoir et d'évaluer les
performances économiques des biens immobiliers construits. L'approche en coût global d'un projet constitue
un aspect de l'analyse visant à déterminer s'il satisfait aux exigences de performance des maîtres d'ouvrage.
Les analyses peuvent nécessiter l'emploi des autres parties de l'ISO 15686, ainsi que des données
économiques fournies par les maîtres d'ouvrage et l'industrie de la construction (voir Figure 1). Il convient de
pouvoir utiliser la présente partie de l'ISO 15686 sans trop se référer aux autres parties, bien qu'un certain
nombre de termes et de techniques décrits y soient traités de manière plus détaillée. Le cas échéant, la
référence de ces autres parties est donnée dans le texte. Les autres parties de l'ISO 15686 qui sont les plus
pertinentes pour le calcul du coût global sont l'ISO 15686-1, l'ISO 15686-3 et l'ISO 15686-6.
Figure 1 — Exigences de performance dans le contexte du cycle de vie du projet
La Bibliographie inclut certaines normes et lignes directrices nationales informatives qui fournissent
davantage d'informations sur les aspects tels que les niveaux existants d'analyse des coûts, les exemples
d'analyse et d'application des principes à des projets pratiques.
0.3 À qui s'adresse la présente partie de l'ISO 15686?
Les dispositions de la présente partie de l'ISO 15686 sont principalement destinées aux:
⎯ maîtres d'ouvrage de construction, publics ou privés, intéressés par une détention de possession à long
terme, ou preneurs à bail ayant une période d'engagement raisonnablement longue pour la propriété
et/ou la responsabilité de la maintenance et/ou les coûts d'exploitation;
⎯ maîtres d'œuvre;
⎯ entreprises de construction et leurs fournisseurs spécialisés de matériaux et de composants;
⎯ exploitants d'une installation (afin de leur permettre de s'impliquer davantage dans le processus de
conception);
⎯ économistes de la construction et autres spécialistes.
Les dispositions de la présente partie de l'ISO 15686 sont particulièrement utiles aux maîtres d'ouvrage
publics, pour lesquels l'absence de tout revenu prévisionnel tiré de certains biens immobiliers construits peut
rendre les évaluations d'investissement classiques plus délicates à justifier. Elles sont également utiles au
travail des experts qui fournissent des informations sur la durée de vie et sur les performances
environnementales.
La période d'engagement du maître d'ouvrage et les responsabilités contractuelles relatives au respect des
coûts ont tendance à déterminer les exigences de l'approche en coût global.
Le calcul du coût global est pour sa part adapté pour la gestion de portefeuille/patrimoine, au niveau de la
gestion de biens construits et d'installations, et cela, principalement pour éclairer les processus de prise de
décisions et pour comparer les variantes. Le calcul du coût global permet d'effectuer des comparaisons
cohérentes entre des solutions impliquant des durées et des flux de trésorerie différents. L'analyse prend en
compte des facteurs pertinents sur toute la durée de vie et tient compte, en outre, du programme du maître
d'ouvrage et des exigences spécifiques de performance relatives à la durée de vie du projet.
viii © ISO 2008 – Tous droits réservés
NORME INTERNATIONALE ISO 15686-5:2008(F)
Bâtiments et biens immobiliers construits — Prévision de la
durée de vie —
Partie 5:
Approche en coût global
1 Domaine d'application
La présente partie de l'ISO 15686 fournit des lignes directrices relatives à l'analyse du coût global (CG) des
bâtiments, des constructions et de leurs composants.
NOTE 1 L'approche en coût global prend en compte le coût ou les flux de trésorerie, c'est-à-dire les coûts pertinents
(ainsi que le revenu et les externalités s'ils sont inclus dans le périmètre convenu), de la phase d'acquisition à la
démolition, en passant par l'exploitation.
NOTE 2 L'approche en coût global comprend généralement une comparaison entre plusieurs variantes ou une
estimation des coûts futurs au niveau du portefeuille, du projet ou du composant. Il est conseillé que le calcul du coût
global, qui s'effectue sur une période d'analyse convenue, indique clairement si la durée de l'analyse est plus courte que
le cycle de vie complet de la construction.
2 Références normatives
Les documents de référence suivants sont indispensables pour l'application du présent document. Pour les
références datées, seule l'édition citée s'applique. Pour les références non datées, la dernière édition du
document de référence s'applique (y compris les éventuels amendements).
ISO 6707-1, Bâtiment et génie civil — Vocabulaire — Partie 1: Termes généraux
3 Termes et définitions
Pour les besoins du présent document, les termes et définitions donnés dans l'ISO 6707-1 ainsi que les
suivants s'appliquent.
3.1 Coûts
3.1.1
coût d'acquisition
tous les coûts engendrés par l'acquisition d'un bien immobilier, que ce soit par une transaction
d'achat/location ou par construction, à l'exclusion des coûts survenant pendant les phases d'occupation et
d'utilisation ou de fin de vie du cycle de vie du bien immobilier construit
3.1.2
coût d'investissement
coûts de construction initiaux et coûts d'adaptation initiale lorsque ces derniers sont traités comme des
dépenses en immobilisations
NOTE Le coût d'investissement peut être identique au coût d'acquisition si les coûts d'adaptation initiale ne sont pas
inclus.
3.1.3
coût actualisé
coût obtenu en actualisant le coût en valeur constante à l'aide du taux d'actualisation réel ou le coût en valeur
courante à l'aide du taux d'actualisation nominal
3.1.4
coûts de cession
coûts associés à l'abandon du bien immobilier à la fin de son cycle de vie, y compris la prise en compte des
obligations de transfert de biens immobiliers éventuelles
NOTE 1 Les obligations de transfert de biens immobiliers peuvent inclure sa mise en conformité dans un état prédéfini.
NOTE 2 Le revenu tiré de la vente du bien immobilier fait partie intégrante d'une analyse CGÉ, dans laquelle la valeur
résiduelle des composants, matériaux et appareils associés au bâtiment peuvent être inclus.
3.1.5
coût de fin de vie
coût ou frais nets pour l'élimination d'un bien immobilier à la fin de sa durée de vie ou période d'engagement,
y compris les coûts de décommissionnement, de déconstruction et de démolition d'un bâtiment, ainsi que les
coûts de recyclage, d'élimination des dangers pour l'environnement, de récupération et d'élimination des
composants et des matériaux, et les coûts de transport et réglementaires
3.1.6
coûts externes
coûts associés à un bien immobilier qui ne sont pas nécessairement inclus dans les coûts de transaction
entre le fournisseur et l'acheteur, et qui sont agrégés sous le terme «externalités»
NOTE Ces coûts peuvent inclure les personnels du cœur de métier, la productivité et les coûts de l'utilisateur, et
peuvent être pris en compte dans une analyse CG, mais il convient de les identifier explicitement.
3.1.7
coût global
CG
coût d'un bien immobilier ou de ses parties sur tout son cycle de vie, tant qu'il satisfait aux exigences de
performance
3.1.8
approche en coût global
méthodologie d'évaluation économique systématique des coûts globaux pendant une période d'analyse
donnée, telle que définie dans le champ d'application convenu
NOTE L'approche en coût global peut concerner une période d'analyse couvrant le cycle de vie complet ou bien une
ou plusieurs phases ou périodes d'engagement choisies de celui-ci.
3.1.9
coût de maintenance
total des coûts de main-d'œuvre et de matériel nécessairement encourus et autres coûts associés encourus
en vue de maintenir un bâtiment ou ses parties dans un état lui permettant de remplir ses fonctions requises
NOTE La maintenance inclut les actions correctives et préventives des ouvrages, ou leurs parties, ainsi que toutes
les opérations de gestion, nettoyage, dépannage, mise en peinture, réparation et remplacement des composants si
nécessaire, afin de permettre leur usage suivant les conditions normales.
3.1.10
coût en valeur courante
prix attendu qui sera payé au moment où le coût est dû, y compris les modifications estimées de prix liées,
par exemple, à une modification prévue de la performance, à l'inflation ou à la déflation et à la technologie
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3.1.11
coût d'exploitation
coût engagé dans l'exploitation et la gestion des équipements ou du bâti, y compris les services support
NOTE Les coûts d'exploitation peuvent inclure loyer, taxes, assurances, coûts énergétiques et autres coûts
environnementaux/contrôles réglementaires, impôts et redevances locaux.
3.1.12
coût en valeur constante
coût exprimé comme une valeur à la date de référence, incluant les évolutions estimées de prix liées à une
modification prévue de la performance et de la technologie, mais excluant l'inflation ou la déflation générale
des prix
3.1.13
coûts irrécupérables
coûts des biens et services déjà encourus et/ou irrévocablement engagés
NOTE Ces coûts sont ignorés dans une évaluation. Les coûts d'opportunité liés à l'obtention ou à la poursuite de
l'engagement d'investissement sont toutefois inclus dans l'analyse CGÉ et les coûts d'opportunité d'utilisation des biens
immobiliers peuvent être traités comme des coûts dans l'analyse CG.
3.1.14
coût global étendu
CGÉ
tous les coûts et bénéfices, importants et pertinents, initiaux et futurs d'un bien immobilier, sur tout son cycle
de vie, tant qu'il satisfait aux exigences de performance
3.1.15
approche en coût global étendu
méthodologie fondée sur la prise en compte économique systématique de tous les coûts globaux étendus et
bénéfices pendant une période d'analyse donnée, telle que définie dans le champ d'application convenu
NOTE 1 Les coûts ou les bénéfices prévus dans le projet peuvent inclure les coûts externes (y compris, par exemple,
les coûts financiers, économiques; le revenu tiré de la vente foncière, les coûts de l'utilisateur).
NOTE 2 Le coût global étendu peut concerner une période d'analyse couvrant le cycle de vie complet ou bien une ou
plusieurs phases ou périodes d'engagement choisies de celui-ci.
NOTE 3 Il convient que cette définition soit différente de celle de l'approche en coût global donnée.
3.2 Analyse/mesures
3.2.1
analyse du cycle de vie
ACV
méthode de mesure et d'évaluation des impacts environnementaux associés à un produit, à un système ou à
une activité, qui consiste à décrire et à évaluer l'énergie et les matériaux utilisés et émis dans l'environnement
au cours du cycle de vie
3.2.2
valeur actualisée nette
VAN
somme des flux de trésorerie actualisés futurs
NOTE 1 Lorsque seuls les coûts sont inclus, cette valeur peut être désignée par le terme «coût actualisé net» (3.2.3)
NOTE 2 Il s'agit du critère standard pour décider si une option peut être justifiée sur la base de principes économiques,
mais d'autres techniques sont également utilisées, comme cela est décrit à l'Annexe B.
3.2.3
coût actualisé net
CAN
somme des coûts actualisés futurs
3.2.4
valeur actualisée
VA
somme d'argent dépensée ou reçue dans le futur, ayant été actualisée pour tenir compte du fait qu'elle a
moins de valeur au moment du calcul
3.2.5
analyse de sensibilité
étude des effets, sur les résultats d'une analyse, d'un changement apporté à un ou à plusieurs paramètres par
rapport à la ou aux hypothèse(s) initiale(s)
3.3 Éléments de calcul
3.3.1
taux d'actualisation
facteur ou taux reflétant la valeur temps de l'argent, utilisé pour convertir les flux de trésorerie survenus à des
dates différentes en des montants correspondant à une date donnée
NOTE Il peut être utilisé pour convertir des valeurs futures en valeurs actualisées et vice versa.
3.3.2
taux d'indexation
facteur ou taux, positif ou négatif, reflétant une estimation de l'augmentation/diminution différentielle du niveau
général des prix d'une matière première particulière, ou groupe de matières premières, ou d'une ressource
NOTE Un taux d'indexation est calculé par le suivi des variations des prix en fonction du temps d'une matière
première unique, d'un groupe de matières premières ou d'une ressource, qui peut faire partie, ou ne pas faire partie, des
éléments contenus dans le «panier» type utilisé pour calculer un facteur d'inflation/déflation général.
3.3.3
inflation/déflation
augmentation/diminution durable du niveau général des prix
NOTE L'inflation/déflation peut être mesurée mensuellement, trimestriellement ou annuellement par rapport à un
indice connu.
3.3.4
cycle de vie
phases consécutives et indissociables de l'objet considéré
NOTE 1 Le cycle de vie comprend toutes les phases à partir de la construction, l'exploitation et la maintenance jusqu'à
la fin de vie, y compris le décommissionnement, la déconstruction et la démolition.
NOTE 2 Adaptée de la définition du cycle de vie donnée dans l'ISO 14040.
3.3.5
taux d'actualisation nominal
facteur ou taux utilisé pour ramener une valeur future à sa valeur présente, en tenant compte du taux
d'inflation/déflation général
3.3.6
période d'analyse
période pendant laquelle sont analysés les coûts globaux ou les coûts globaux étendus
NOTE La période d'analyse est déterminée par le maître d'ouvrage.
4 © ISO 2008 – Tous droits réservés
3.3.7
taux d'actualisation réel
facteur ou taux utilisé pour ramener une valeur future à sa valeur présente, sans tenir compte du taux
d'inflation générale ou spécifique dans le coût d'un bien particulier
3.3.8
valeur résiduelle
valeur attribuée à un bien à la fin de la période d'analyse
3.4 Autres termes
3.4.1
bien immobilier
bâtiment ou structure dans son ensemble, système ou composant ou partie
3.4.2
externalité
coûts ou bénéfices quantifiables survenant quand les actions engagées par des organisations ou des
personnes ont des impacts sur d'autres intervenants qu'eux-mêmes
EXEMPLES Coûts hors construction, revenus et coûts sociaux et économiques plus larges.
NOTE Les externalités sont positives si leurs effets représentent un bénéfice pour les autres, et négatives si leurs
effets représentent des coûts pour les autres. La production et la consommation peuvent générer des coûts et des
bénéfices externes. En additionnant les externalités au coût/bénéfice individuel, on obtient le coût ou le bénéfice social
total.
3.4.3
facteurs intangibles
coûts et bénéfices quantifiables auxquels ont été attribuées des valeurs monétaires pour les besoins du calcul
3.4.4
risque
probabilité d'occurrence d'un événement ou d'une défaillance, et les conséquences, ou l'impact, de cet
événement ou de cette défaillance
3.4.5
valeur temps de l'argent
mesure de la différence entre les sommes futures d'argent et leur valeur présente
3.4.6
incertitude
manque de valeurs certaines et déterministes pour les variables utilisées en entrée d'une analyse CG d'un
bien immobilier
4 Principes de l'approche en coût global
4.1 Objectif et champ d'application de l'approche en coût global
Il convient que l'approche en coût global ait pour objectif de quantifier les coûts sur le cycle de vie afin de les
prendre en compte dans un processus de prise de décisions ou d'évaluation, et il convient qu'elle inclue
également des éléments d'autres évaluations (par exemple évaluation environnementale, évaluation de la
conception, évaluation de la sécurité, évaluation de la fonctionnalité et évaluation de la conformité
réglementaire). Il convient que le chiffrage soit effectué au niveau de détail approprié aux phases clés du
projet. Il convient que le périmètre des coûts inclus/exclus d'une analyse du coût global soit défini et convenu
au préalable avec le maître d'ouvrage.
4.2 Coûts devant être inclus dans l'analyse du coût global
4.2.1 Définition de l'étendue des coûts inclus dans l'analyse
Il convient que l'analyse du coût global repose sur une liste définie des coûts engagés durant la vie physique,
technique, économique ou fonctionnelle d'une construction, sur une période d'analyse définie. Il convient que
le coût global soit également influencé par les coûts hors construction et les coûts plus importants
d'occupation, ainsi que par les politiques, les crédits, les impôts, etc., au niveau régional, national ou
international. L'analyse du coût global peut inclure des provisions affectées aux changements prévisibles, tels
que les niveaux d'occupation futurs ou la modification des conditions législatives ou réglementaires. Cette
analyse peut également faire partie intégrante d'une revue stratégique des voies ou des objectifs d'acquisition
(tels que le renforcement du concept de développement durable ou l'amélioration de la fonctionnalité).
La pratique montre que les utilisateurs peuvent avoir des approches différentes en ce qui concerne la prise en
compte limitée aux coûts supportés par le donneur d'ordres dans l'analyse (généralement le maître d'ouvrage
de la construction) ou la prise en compte étendue aux coûts sociaux de la collectivité/du donneur d'ordres, etc.
NOTE 1 Lorsque l'utilisateur et le maître d'ouvrage de la construction sont des parties différentes (par exemple dans le
logement social), il peut être nécessaire de prendre en compte ces coûts externes.
NOTE 2 Les définitions des termes «facteurs intangible» (3.4.3) et «externalité» (3.4.2) ont été formulées de manière à
décrire les coûts plus importants. Le premier terme regroupe les aspects monétarisables ayant un certain impact
économique (souvent indirect) sur l'organisation du maître d'ouvrage. Le second terme décrit les facteurs externes à cette
organisation. Chacun des deux termes devrait être clairement identifié en tant que tel dans toute analyse. Ce sujet est
traité plus en détail à l'Article 7.
La représentation graphique de la Figure 2 indique les coûts qu'il convient d'inclure dans l'approche en coût
global et les coûts et revenus plus étendus qu'il convient de désigner sous le terme «coûts globaux étendus».
Figure 2 — Éléments CGÉ et CG
Il convient que l'analyse du calcul du coût global accorde une attention appropriée à tous les éléments de
base, tels que la structure, l'enveloppe, les services et le second œuvre, les agencements et les accessoires
ainsi qu'aux mêmes questions liées aux coûts pour toutes les options évaluées.
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4.2.2 Classification des coûts
La Figure 3 représente une classification générique des coûts pouvant être utilisée pour mieux définir le
champ d'application spécifique de l'analyse, qui fournit une base structurée permettant une analyse
comparative destinée à s'adapter aux pratiques locales.
NOTE 1 Il n'est pas nécessaire de tenir compte de chaque élément inclus dans la figure, certains coûts additionnels
pouvant en outre se révéler nécessaires pour certains projets. Le principe consiste ici à ce que des guides et des
référentiels de coûts plus détaillés de portée nationale servent à élaborer les chiffrages tout en pouvant s'adapter à cette
structure.
Il convient que les coûts soient généralement classés par catégorie; il convient de signaler les adaptations
mineures dues aux exigences imposées par la codification nationale. Dans certains pays, il peut être difficile
de ventiler les coûts en groupes de coûts. Dans ces cas, les groupes peuvent être combinés à des fins
d'analyse.
Le nettoyage peut être classé dans la catégorie «maintenance» (telle que définie dans la présente partie de
l'ISO 15686) ou dans la catégorie «exploitation», auquel cas il convient de le consigner comme tel.
Les coûts fonciers inclus dans les coûts hors construction peuvent inclure les coûts initiaux, tels que la
dépollution du sol ou la fourniture d'une infrastructure permettant le développement de l'emprise.
NOTE 2 Ces coûts sont affectés aux travaux de viabilité et, bien qu'ils puissent impliquer un coût pour le maître
d'ouvrage dans l'analyse CG, ils sont rarement inclus dans l'analyse des coûts de construction, car ils se produisent
généralement avant les travaux de construction principaux et peuvent représenter des coûts pour les différents
propriétaires fonciers. De plus, ces coûts peuvent être irrécupérables au moment de l'analyse CG. Si le maître d'ouvrage
exige que les coûts des travaux de viabilité soient inclus dans l'analyse, cela devrait être consigné dans le rapport.
Il convient que l'analyse CG inclue clairement un chapitre sur le champ d'application qui indique les coûts
compris dans le périmètre (système et/ou bien immobilier construit), ainsi que tout élément du calcul du coût
global qui a été exclus.
La fin de la durée de vie du bien immobilier construit peut ou non être incluse dans les «coûts de fin de vie»
du cycle de vie du bâtiment.
4.3 Analyse type à différentes phases du cycle de vie
En général, l'analyse CG peut être utilisée pendant les quatre phases clés suivantes du cycle de vie de tout
bien immobilier construit:
a) montage d'opération — analyses des options stratégiques CGÉ/CG, préprogrammation;
b) phase de conception et de construction — calcul du coût global au cours de la construction, au niveau du
programme, du fonctionnement, du système et des parties détaillés;
c) phase d'occupation — calcul du coût global au cours de la phase d'occupation (coût d'utilisation), phase
postconstruction;
d) phase de démolition — calcul du coût global à la fin du cycle de vie/fin d'engagement.
La Figure 4 illustre l'utilisation type de l'analyse du calcul du coût global, à des phases distinctes du cycle de
vie complet, ainsi que les parties des coûts qu'il convient d'inclure à chaque phase.
Figure 3 — Champ d'application type des coûts
(à sélectionner, en totalité ou en partie, pour l'analyse du calcul du coût global)
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Figure 4 — Analyse à différentes phases du cycle de vie
4.4 Analyse fondée sur les exigences du maître d'ouvrage et l'utilisation normale
des résultats
4.4.1 Champ d'application fondé sur les exigences du maître d'ouvrage
Il convient que le programme du maître d'ouvrage définisse les objectifs du champ d'application de l'analyse
CG et l'utilisation attendue des résultats.
NOTE 1 Les différentes décisions éclairées grâce à l'analyse CG sont décrites en 4.4.2.
Lorsque l'approche en coût global vise une comparaison économique de différentes variantes, il convient que
celles-ci répondent à toutes les exigences fonctionnelles, d'exploitation, de maintenance et autres exigences
de performance (y compris esthétiques) définies par le maître d'ouvrage, et tienne également compte de
toutes les exigences réglementaires connues sur la période d'analyse, telle que spécifiquement définie dans
le programme d'exigences du maître d'ouvrage.
NOTE 2 De plus en plus souvent, les programmes de calcul du coût global des maîtres d'ouvrage exigent davantage
qu'une analyse statique de plusieurs options fixées.
Une analyse en amont, combinée à d'autres techniques d'aide à la décision, peut considérablement influencer
le choix de conception et les spécifications des composants et/ou les modes d'acquisition choisis pour les
nouveaux projets et la gestion stratégique des biens.
NOTE 3 Les techniques d'aide à la décision peuvent comprendre la gestion du risque, la gestion/l'analyse de la valeur,
la modélisation des coûts d'exploitation et des performances.
NOTE 4 La gestion stratégique des biens peut comprendre le programme des investissements de capitaux, les
stratégies de maintenance, l'externalisation, l'engagement dans le développement durable et la réduction de l'impact
environnemental, l'amélioration des performances fonctionnelles des installations, l'apport de solutions plus souples en
termes d'aménagement de l'espace/de la capacité fonctionnelle.
Les exigences du maître d'ouvrage peuvent faire l'objet d'une revue et d'une clarification tout au long du cycle
de vie du projet. Plusieurs documents explicitant les besoins peuvent être produits à différentes phases, et les
exigences identifiées peuvent être pertinentes pour toutes les phases du cycle de vie, comme l'illustre la
Figure 5.
Figure 5 — Exigences du maître d'ouvrage exprimées à travers le cycle de vie du projet
4.4.2 Décisions éclairées sur la base de l'analyse CG
La Figure 6 indique les différents niveaux CG (niveau stratégique, niveau système et niveau composant)
pouvant apparaître aux différentes phases du cycle de vie. L'analyse CG peut être pratiquée pour les
nouveaux biens ou pour les réhabilitations lourdes et l'exploitation futures de biens existants. L'analyse CG
peut être appliquée à un bien complet, à un ensemble, à un composant ou à un système particuliers, comme
une usine, un enrobé de voirie ou une toiture.
Il convient d'élaborer l'approche CG pour un bâtiment complet ou pour une structure complète à partir de la
somme des parties indépendantes plus l'interaction entre elles et les éventuels coûts qui s'ensuivent.
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L'analyse CG permet, par exemple, d'éclairer les décisions suivantes:
a) évaluation de différents scénarios d'investissement (par exemple adapter et redévelopper une installation
existante ou en créer une nouvelle) lors de la phase de montage des investissements;
b) choix entre plusieurs conceptions possibles pour une construction ou pour une partie de celle-ci (analyse
CG au niveau du bien immobilier, du système ou du composant) au cours de la phase de conception et
de construction;
c) choix entre plusieurs composants possibles, qui ont tous des performances acceptables (analyse CG au
niveau du composant) au cours des phases de construction ou d'utilisation;
d) comparaison et/ou analyse comparative de décisions antérieures, qui peuvent concerner un seul facteur
de coûts (par exemple coûts énergétiques, coûts de nettoyage) ou au niveau stratégique (par exemple,
pour des bureaux, choix entre plateau paysager/bureaux clos);
e) estimation des coûts futurs pour les budgets ou pour l'évaluation de l'acceptabilité d'une option sur la
base du coût de possession.
NOTE Ces décisions, surtout celles d'ordre stratégique (d'organisation), peuvent créer de la valeur ajoutée pour le
bien et permettre d'identifier le programme de maintenance et les opérations les plus rentables.
Figure 6 — Différents niveaux d'analyse à différentes phases du cycle de vie
4.4.3 Montage de projet — Évaluation des différentes options stratégiques
Cette phase peut inclure de nombreuses activités individuelles relatives à la réalisation d'évaluations d'options
au niveau stratégique, pour l'acquisition spécifique d'une immobilisation (acquisition ou construction), telles
que:
a) la définition de la nécessité d'acquérir un bien immobilier construit, en termes d'exigences fonctionnelles
et de performance;
b) la caractérisation de la durée de vie prévue lors de la conception, ainsi que du niveau et de la période
d'analyse devant être traités par l'analyse du coût global;
c) les priorités du maître d'ouvrage (par exemple le taux de rentabilité des capitaux investis et les
obligations de reprise);
d) les principes préliminaires de conception, les hypothèses de l'approche en coût global portant sur le
cahier des charges ou sur les prévisions de la durée de vie;
e) le mode d'acquisition (y compris la construction/l'aménagement et le contrôle des performances en
service et/ou par achat/location);
f) l'achat (y compris le contrôle des principales performances en service et la prise en compte du revenu
issu de la vente du bien immobilier existant);
g) la prise en considération du coût de possession (y compris, ou non, les coûts inhérents à la fin du cycle
de vie/à la mise hors service du bien immobilier);
h) les autres coûts hors construction (applicables, selon le cas, aux fins du processus de prise de décisions
en matière d'investissement).
Il convient que chaque option stratégique soit l'objet d'une approche en coût global distincte. Des hypothèses
générales peuvent être explicitées à cette phase pour les paramètres clés, celles-ci pouvant aussi porter sur
les exigences futures (telles que les besoins fu
...
Questions, Comments and Discussion
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